Einzug ins Eigentum nach dem Kauf

Verstehe „Besitz, Nutzen und Lasten“

Damit ist der wirtschaftliche Übergang gemeint: Ab dem vereinbarten Zeitpunkt darfst du die Immobilie nutzen und übernimmst zwischen dir und dem Verkäufer die entsprechend vereinbarten laufenden Kosten. Welche Zahlung wann auf dich entfällt, steht im Kaufvertrag.

Das ist nicht dasselbe wie rechtliches Eigentum. Dieses geht beim gewöhnlichen Immobilienkauf grundsätzlich erst mit der erforderlichen Einigung und Eintragung im Grundbuch über. Schlüssel, wirtschaftliche Übernahme und Grundbucheintrag können daher unterschiedliche Termine haben.

Vereinbare vorzeitige Arbeiten ausdrücklich

Sollst du schon vor der vereinbarten Übernahme renovieren, kläre Zugang, Verantwortung und Absicherung mit dem Verkäufer und dem Notariat. Fang mit größeren Arbeiten nicht allein deshalb an, weil dir schon ein Schlüssel gegeben wurde.

Bei einem Neubau muss außerdem die Bauabnahme vorbereitet werden. Sie hat eigene rechtliche Folgen und ist nicht durch diesen MoveU-Task oder die bloße Schlüsselübergabe erledigt.

Nutze die Bauakte bei offenen Fragen zum Exposé

Passt ein als Wohnraum beschriebenes Dachgeschoss zu den vorhandenen genehmigten Plänen? Stimmen erkennbare Umbauten mit den Unterlagen überein? Frag bei der zuständigen Bauaufsicht oder dem Bauaktenarchiv nach den dafür vorhandenen Unterlagen und den Voraussetzungen für eine Einsicht.

Je nach örtlichem Verfahren brauchst du einen Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht des bisherigen Eigentümers. Auch Gebühren und Verfügbarkeit unterscheiden sich. Das Exposé ist kein Ersatz für eine Genehmigung; eine Bauakte kann wiederum unvollständig sein und beweist keinen mängelfreien Zustand.

Prüfe zuerst die vorhandene Gebäudeversicherung

Lass dir den bestehenden Vertrag und den Versichererkontakt geben. Bei einer versicherten Bestandsimmobilie geht die Wohngebäudeversicherung grundsätzlich mit dem rechtlichen Eigentumsübergang auf dich über, beim gewöhnlichen Kauf also mit dem Grundbucheintrag. Kläre trotzdem früh, welcher Schutz bis dahin und ab deiner Nutzung besteht. Der Eigentumswechsel ist dem Versicherer unverzüglich mitzuteilen.

Fehlt eine Police oder passt der Schutz nicht, kümmere dich rechtzeitig darum. Kündige Bestehendes nicht unkoordiniert: Beginn und Ende der Absicherung müssen zusammenpassen. Prüfe die Versicherungen für dein Eigentum, bevor du einen zusätzlichen Vertrag abschließt oder Bestehendes kündigst.

Unterscheide Gebäude, Einrichtung und Haftpflicht

Die Wohngebäudeversicherung betrifft das Gebäude. Prüfe besonders, ob Schäden durch Überschwemmung oder Rückstau eingeschlossen sind – dieser Schutz wird häufig als Elementarschutz bezeichnet. Rückstau bedeutet, dass Wasser aus der Kanalisation zurückdrückt.

Hausrat betrifft deine Einrichtung und persönlichen Sachen bei vereinbarten Schäden. Haftpflicht schützt vor den finanziellen Folgen, wenn du anderen einen Schaden zufügst. Bei selbst genutztem Wohneigentum kann ein passender Privathaftpflichtvertrag bereits Eigentümerrisiken abdecken; eine zusätzliche Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist nicht automatisch für jeden nötig.

Bei einer Eigentumswohnung frag zuerst die Verwaltung nach dem Gebäude- und Haftpflichtschutz der Eigentümergemeinschaft. Schließe nicht vorsorglich eine zweite Gebäudeversicherung ab.

Kläre Zahlungen und Versorgung vor der ersten Nutzung

Frag nach Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll und weiteren laufenden Objektkosten. Bei einer Eigentumswohnung kommt Hausgeld hinzu: deine regelmäßige Zahlung für gemeinsame Gebäudeausgaben und Rücklagen. Kläre mit Verkäufer und Verwaltung, was darin enthalten ist und welche Zahlungen zusätzlich anstehen.

Organisiere deine Stromversorgung vor der ersten eigenen Entnahme, gegebenenfalls schon vor Renovierungsarbeiten. Ein erst danach abgeschlossener Vertrag mit deinem Wunschlieferanten gilt nicht rückwirkend. Stimme die Energieversorgung auf die tatsächliche Übernahme ab und ordne die Zählerdaten der richtigen Immobilie zu.

Halte Zustand, Schlüssel und Zähler zusammen fest

Notiert sichtbare Schäden und offene Vereinbarungen mit Ort und Datum. Ergänzt Fotos und haltet fest, wer offene Punkte übernimmt und bis wann. Erfasst außerdem Art und Anzahl der Schlüssel, auch für Keller, Briefkasten oder technische Räume.

Bei Strom, Gas, Wasser oder Wärme gehören – soweit vorhanden – Zählernummer, Stand und Ablesedatum zusammen. Ein Foto mit Nummer und Anzeige hilft bei der späteren Zuordnung. Bewahre Protokoll und Fotos selbst auf; diese Taskpage legt keine neue Dateiablage an.

Lass dir die wichtigen Handgriffe zeigen

Wo sind Sicherungskasten, Zähler und Hauptwasserabsperrung? Wie bedienst du die Heizung im Alltag? Welche Wartungskontakte gibt es? Lass dir die Bedienung erklären, statt nur eine Mappe entgegenzunehmen. Öffne dabei keine elektrischen Anlagen und arbeite nicht selbst an Gasinstallationen; technische Zweifel gehören zum Fachbetrieb.

Sind PV-Anlage, Speicher, Wallbox oder Smart Home vorhanden, kläre die Übertragung der nötigen Zugänge und Nutzerrechte. Private Konten des Verkäufers einfach weiterzuverwenden ist keine saubere Übergabe. Fehlende Anleitungen, Schlüssel oder Freigaben bekommen einen festgehaltenen nächsten Schritt.

Die Dokumentation beschreibt die Übernahme. Sie bescheinigt nicht, dass das Gebäude technisch mängelfrei ist.

Stimme Leistung, Zugang und Termine ab

Vereinbare mit den Betrieben möglichst schriftlich, welche Arbeiten sie übernehmen, auf welcher Preisgrundlage und zu welchem Termin. Kläre, wer Zugang ermöglicht und welche Vorarbeiten vorher fertig sein müssen. Eine Anfrage allein ist noch keine bestätigte Beauftragung oder ein zugesagter Termin.

Bei einer Eigentumswohnung müssen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorher mit der Gemeinschaft beziehungsweise Verwaltung geklärt und erforderliche Beschlüsse eingeholt werden. Der Handwerkerauftrag ersetzt diese Freigabe nicht.